1.城镇住房制度改革的启动与房地产业萌芽的出现（1978—1997）
为了应对严重的住房危机，也为了给以经济建设为中心的改革开放护航，邓小平对住房问题分别在1978年和1980年做了两次谈话，由此启动了城镇住房体制改革。
在改革初期，围绕如何出售公房或提高租金进行诸多的探索与尝试。其中核心问题就是，当住房长期被当作福利品后，如何重新确认住房的商品属性和恢复其金融属性。
经过1979年末到1986年对于住房理论的热烈讨论，理论界达成了共识：住宅作为个人消费品可以成为私有财产，可以买卖。因此，1986年《关于第七个五年计划报告》中提到“要结合工资调整，研究、确定合理的房租和住房销售价格，以利于逐步推行住宅商品化”，这是“住宅商品化”概念第一次在政府文件中出现。另外，1988年到1997年期间，由于中央政府在住房补贴上的财政负担急剧增加，使得前一阶段的政策不得不再次做出调整。因此在已有的政策条件和现实背景下，中央政府又连续开展了三轮的全国性房改。
2.房地产业的发展障碍扫除和支柱产业地位的确立（1998—2002）
1997年亚洲金融危机爆发，出口低迷、外需暴跌，而内部由于市场经济的大发展已经总体上告别了短缺经济。
1998年7月3日，国务院下发《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》（国发[1998]23号）。该文件要求全国城镇从1998年下半年开始停止住房实物分配，全面实行住房分配货币化，同时建立和完善以经济适用住房为主的多层次城镇住房供应体系。通知明确提出，“加快住房建设，促使住宅业成为新的经济增长点，不断满足城镇居民日益增长的住房需求”。该通知的颁布是我国房改的突破性标志，其实施标志着我国住房体制进入到了市场全面主导的新阶段。
2003年8月，国务院《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》（国发[2003]18号）下发，首先明确提出，“房地产业关联度高，带动力强，已经成为国民经济的支柱产业”，房地产市场持续健康发展“是促进消费，扩大内需，拉动投资增长，保持国民经济持续快速健康发展的有力措施”。并指出房地产市场发展的指导思想是“要坚持住房市场化的基本方向，不断完善房地产市场体系，更大程度地发挥市场在资源配置中的基础性作用”。且取消了经济适用房作为城镇住房供应主体的提法，取而代之为“逐步实现多数家庭购买或承租普通商品住房”。受此文件刺激，全国房地产市场迅速升温。
从2003年底开始，主要城市房价出现持续快速上涨。中国房地产市场发展以2004年为分水岭，之前以推进公房私有化、让住房制度彻底完成市场化和实现双轨制并轨、“二元”变“一元”为主要任务，此后的几年则进入了住房市场调控期，稳定房价、促进住房市场健康发展成为住房政策新重点。
2005年3月26日，国务院办公厅《关于切实稳定住房价格的通知》（俗称“老国八条”）发布，这是第一次国务院层面的房地产市场调控政策，标志着市场调控正式成为住房政策的中心内容。该通知第一次公开承认“住房价格上涨过快直接影响城镇居民家庭住房条件的改善，影响金融安全和社会稳定，甚至影响整个国民经济的健康运行”。并认为，“保持住房价格特别是普通商品住房和经济适用住房价格的相对稳定，是维护广大人民群众切身利益的一项重要工作，是政府驾驭市场经济能力的具体体现”。
2005年5月9日，国务院办公厅《转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知》（俗称“新国八条”）下发。该通知仍然在开篇强调“房地产业是国民经济支柱产业”，而后再提出“各地区、各部门要把解决房地产投资规模过大、价格上涨幅度过快等问题，作为当前加强宏观调控的一项重要任务”，可见中央政府对房地产市场的调控还是以服务经济建设、保障宏观稳定为主要出发点。
2007年，全球经济危机爆发，房地产行业进入冰冻期，土地流拍、地王退地现象频频发生，已经持续多年的紧缩性调控开始放松。2008年12月，国务院办公厅发布了《关于房地产市场健康发展的若干意见》，一方面要求增加保障房建设，另一方面鼓励普通商品房消费。
在全方位刺激楼市以后， 2009年全国房价大幅度反弹，需求重新释放，房地产宏观调控再度从紧。2010年新一轮的紧缩性调控开启，以“限购、限贷、限价”为主的强制措施在全国多地展开，在严格调控下，部分热门城市出现了量缩价涨的趋势。
2015年全国出现大面积房地产高库存，整个行业面临严峻的形势，不少城市的房地产市场和土地市场都交易十分冷淡，情况岌岌可危。2015年底召开的中央经济工作会议上确定的2016年房地产市场主基调为去库存。2016年初，全国共超过150个城市分别制定了去库存政策。但很快全国一线大城市率先出现房价暴涨，并迅速蔓延到全国二三线城市，房价的快速反弹，使得对房地产进行去库存的基调不得不调整为严加调控和防金融风险。
4.房地产业发展方向在新时代的新探索（2016至今）
2016年底，中央政治局会议提出2017年要加快研究建立符合国情、适应市场规律的房地产平稳健康发展的长效机制；随后，中央经济工作会议提出，要坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位。“因城施策去库存”不再作为新阶段的工作重点，取而代之的是“更好解决群众住房问题”，这说明二、三、四线城市的去库存工作已经告一段落，地产调控方向已经发生变化。这一阶段“高质量”和“可持续性”是重点，在这一背景下“租购并举”悄然揭幕，尤其在十九大报告提出 “加快建立多主体供给、多渠道保障、足够并举的住房制度”后，租赁市场的重要性更显突出。从此，我国房地产市场开始由增量时代向存量时代转换。
这一时期，中央政府主要做出了四点调整。住房供应由“重购轻租”开始向“租购并举”转变；中央政府将住房调控责任进一步下放至地方政府；“因城施策”的调控方式更加明显化；租售同权逐渐变为推进租房体系的新动力。
住房短缺矛盾大大缓解，居住品质显著提升。从全国城镇居民人均住房建筑面积来看，1978年仅为6.7平方米，2017年为36.9平方米，比1978年增加30.2平方米。城镇住房短缺矛盾已经基本缓解。在住房条件明显改善的同时，居住质量也明显提升。
住房自有率达到高水平。1984年，城镇居民居住自有房的户比重仅有9.4%。经过市场化房改，目前城镇居民有80%多拥有了自己的住房，在世界各主要国家排名居前。与此同时，住房越来越成为居民家庭的最主要资产。根据《中国家庭财富调查报告（2017）》，房产占全国居民家庭总资产的比例为65.99%，城镇和农村家庭这一比例分别为68.68%和55.08%。
房地产业成为国民经济重要产业。房地产业的年增加值在1978年时仅为80亿元，对GDP的贡献只有2.17%，到了2017年，房地产业增加值为53851亿元，对GDP的贡献度上升到了6.51%。房地产业的快速发展还体现在从业人员数量的大量增加。房地产因其产业链长、波及面广、融资量大等特征，带动了很多周边产业。
此外，住房市场化改革还打破了人口和劳动力流动束缚，有力推动城镇化和土地资源配置效率提高，促进金融深化和金融市场发育。
住房支付力矛盾严重。1998年开始，以市场化为主导的住房体系逐步建立后，中国城镇住房的价格就开始轮番上涨。部分地区房价的不合理性，热门城市疯长的房价，不仅会挤出低收入群体的购房需求，也会使得投机行为得不到遏制从而进一步推高房价，加剧房价的地域分化。
城镇居民住房差异大。在过去房价高速上涨的20年中，财产不平等程度无形中增加。一线城市有房者，特别是住房条件相对更好、拥有住房套数较多的家庭，其拥有的家庭财富就增长更快。而财富的阶层分化又进一步决定了居民对于住房需求的差异，使得住房不平等现象严重。另外，越是高收入者、拥有更多财富的家庭就越容易借助住房金融的手段获取更多财富。在房价高涨的客观背景下，这种利用住房金融机会的严重不对等使得贫穷者和富有者之间的财富差距不断累积。
过多担当经济发展工具。改革开放以后，住房政策一直在配合经济发展，成为经济体制改革、稳定国家经济发展以及增加各级政府财政收入的重要抓手和工具。除了1998年和2008年两次金融危机，住房政策还在1988年治理通货膨胀、1992年实现经济增长等时期作为经济发展工具发挥作用。与此同时，房地产业一直作为地方政府财政收入、城市扩张资金的主要来源都是不争的事实。
过度的资本化金融化。房地产金融化过程中，越来越多的资本和收入以所有权证书和债权形式存在，金融化资本在各种金融产品之间循环，不断创造交易并牟利。通过银行贷款、预付资金等杠杆方式，房地产商可以在少量启动资金条件下启动房地产项目；购房者通过按揭等方式延长购买期限，利用多余的资金从事更具有回报率的活动；房屋抵押不仅可以套取现金，还可以将套取的现金再次做金融投机；基于以上可能，金融化不仅使房地产具备建造成本的价值，还赋予其更多附加价值，如房屋所在地域价值、贷款利息、资本化地租等。现阶段中国房地产金融化已经成为了宏观经济的主要风险点。
1978年以来的中国房地产业从无到有的快速发展，折射了中国经济和社会变迁的诸多历史痕迹和规律特性。1980-1990年代中国住房制度改革，以推进住房属性商品化、住房分配货币化、住房供给社会化为原则，虽然不可避免也带有一定服务经济的出发点，但总的来说还是围绕提高居民住房消费能力这个中心目标，这样居民住房条件改善与经济社会发展目标是和谐协调统一的。
然而， 2003年之后的一段时间内，则曾经出现一段时间过度强调房地产业的产业带动作用，过度提倡房地产投资化，房地产政策呈现过度的功利性，房地产业拉动经济的功能压倒了住房改善和推进城市易居功能的目标。
房地产金融化、房地产成为城市发展的融资工具，是中国房地产业问题的根源所在，也是风险点所在。客观而言，房地产作为融资工具所引领的城市经济发展路径，在中国工业化和城镇化进程历史中有其作用和效果，但也对经济发展和社会和谐带来了很多负面作用。而且这种模式至多适用于城镇化扩张早期，注定是不可持续的，急需要转型和替代。
2017年中央经济工作会议提出的“房子是用来住的不是用来炒的”，切中房地产过度投资炒作和过度金融化的病灶所在，为其治理指明了根本方向。那就是，要尽可能强调住房的居住属性，降低住房的金融属性，抑制其投资功能。
在这个方针指引下，顺应新型城镇化的战略需求和保障人人住有所居的中国梦的要求，应提出以下针对性措施：改变官员晋升选拨和绩效考核机制、重塑中央地方财税体制、规范城市建设融资体系、加快土地制度改革、加强住房需求调节、实现住房供给多元化、加强租赁市场建设、多元化保障性住房融资、住房保障加快实现从实物保障为主向货币化保障为主转变等。同时房地产业还要顺应互联网、人工智能、智慧城市和清洁生产、绿色能源、新材料、新技术的快速发展，加快落实绿色可持续发展理念。
